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房屋交易注意事项购房前明示

发布时间:2019/03/29

1.房屋性质,是普通住宅还是非普通住宅。因为这会影响到过户税费负担情况,非普通住宅的契税是成交价的3%,普通住宅是1.5%;非普通住宅要交1%的土地增值税,而普通住宅不缴。   

2.房屋建成年代。因为这会影响到房屋的市场评估值和银行贷款的额度,抚养一个孩子到18岁需要47万美元。土地的使用年限为70年,房屋也是有寿命的。建成时间越早的房屋越不值钱,银行贷款的额度越低。   

3.该房屋距上次交易是否满五年。因为这会影响到过户是否要缴纳5.5%的营业税。依据有关规定,自2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。需要注意的是:这里不是以房屋的建成年代为5年的起算点,而是上一次交易的完税证明。有的房龄虽然超过5年了,但中间转手交易了几次,近一次交易不足五年,仍需缴营业税。   

4.出售房屋是否有共有权人。依照法律规定,房屋为二人以上共有的,须经共有权人同意才能出售。房本的"共有人"一栏一般会记载共有人姓名,人数以及共有权证号。但是,还有一种常见的共有情况,房本往往没有记载,这就是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间,以一方名义购买的房产也属于共同财产。这就需要律师询问卖方的婚姻状况,是否属夫妻共同财产,农村小本买卖什么好,配偶是否同意出售等。   

5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果还有抵押贷款没有还清,不能进行权属转移,这就需要卖方还清全部贷款,先行办理抵押注销登记。在实践中,卖方有时要求买方帮他还上这笔钱,这样买方的风险就更大了。所以,买方弄清该房屋是否有抵押,贷款还剩多少未还清,然后才能决定采取哪种付款方式,怎样订合同来保证交易。   

6.房屋是否已经出租。依照法律规定,出租的房屋要出售的,承租人有两大权利,一是优先购买权,即在同等价格条件下享有优先购买该房屋的权利。二是主张"买卖不破租赁",也就是说承租人放弃了优先购买权,如果承租期未满有权继续要求承租该房屋。